土地增值税的五种筹划技巧浅析--

土地增值税是对房地产企业收益影响很大的一个税种，也是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段之一。房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策，在遵守现行税收法规的前提下，通过对房地产开发企业筹资、开发和收益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比，从而实现税后收益最大化。本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧。
　　一、收入分散筹划法
　　房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离。当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围，不必再计征土地增值税。
　　二、费用转移筹划法
　　房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
　　三、费用分摊筹划法
　　我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同，其适用的税率就不同。在收入不变的情况下，开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分，其金额越高，应纳税额越小；反之，应纳税额越大。因此，纳税人应尽可能扩大费用列支比例，以节约税款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要时适当减少费用开支效果可能更好。这种方法主要针对房地产开发业务较多的企业，因这类企业同时进行几处房地产的开发业务，不同地区的开发成本比例可能因物价或其他原因相差较大，从而导致不同地区的项目土地增值率高低不同。这种不均衡状态实际上会加重企业的税收负担。因此，房地产开发企业在计算土地增值税时可将所有开发项目综合起来考虑，通过综合计算增值率来降低整体增值率，进而达到降低整体税率的目的。房地产开发企业也可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。
　　四、利息支出筹划法
　　房地产企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会因借款产生大量利息费用，计算土地增值税时，利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响。房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%.假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为A，为该项目借款发生的利息支出为B.若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构贷款证明时，允许扣除的开发费用为（5%×A＋B），否则允许扣除的开发费用为10%×A，令两者相等就可以得出：B＝5%×A.企业在对房地产开发项目进行预算时，如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5%时，应对利息支出进行详细记录，以便在转让房地产时计算分摊利息支出。此外，应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料，以使利息支出能够作为单独扣除项目。相反，预计开发过程中借款不多，利息费用率较低，预计不会超过土地价款和开发成本合计的5%时，企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除。
　　企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，应根据具体情况从多方面加以考虑。如：企业开发房地产发生借款利息多少；企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主：相关证明文件取得的难易程度；企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例（该比例不是一定的，税法规定计算开发费用扣除率的比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定）。还应明确，企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣除，企业在安排资金周转时，应按规定使用贷款，尽量避免贷款逾期和罚息发生。
　　例如，某房地产开发企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。通过核算可以发现：如果不提供金融机构证明，不将利息支出据实扣除，则该企业能扣除开发费用最高限额为：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；如果提供金融机构证明，将利息费用作为单独项目据实扣除，该企业所能扣除开发费用的最高限额为：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。可见，在这种情况下，该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择。
　　五、建房方式筹划法
　　按税法规定，某些建房行为因未发生房地产权属转移，因而不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。房地产开发企业可以利用这些规定进行土地增值税的税收筹划。
　　（一）房地产开发企业采用代建房的方式开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为。对房地产开发企业而言，虽然代建房行为取得了收入，但没有发生房地产权属转移，其收入属于劳务收入的性质，故税法规定代建房行为不属于土地增值税的征收范围。采用代建房屋方式不仅可以免缴土地增值税，而且还可以减少营业税的负担，因为按照我国营业税法的有关规定，房地产开发公司代建房屋只需按建筑业3%的税率缴纳营业税；而如果房地产开发企业自建房屋后出售的，不但要缴纳土地增值税，还要按建筑业3%的税率和销售不动产5%的税率缴纳营业税，很明显后者的税负比前者重得多。如果房地产企业在开发之初就确定最终用户，那么采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化。这就要求企业在大力开发项目之余，应主动发展代建房屋的客户。代建房屋还可以按照客户的要求设计和建造，对客户的需求满足率高，在某种程度上可以提高企业的竞争力，更有利于企业的发展壮大。代建房的资金投入一般是由客户根据工程进度支付的，因此在开发过程中房地产企业的资金压力也相对较小。
　　（二）房地产开发企业以合作建房方式开发项目。我国税法规定，对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。如房地产开发企业购得一块土地的使用权并准备修建住宅，则该企业可预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地价款所占比例相对较小，这样房地产开发企业分得的房屋就比较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业出售剩余部分住房前，各方都不缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于自己那部分时，才就这部分缴纳土地增值税。合作建房与代建房实质上具有一定的相似性，都在一定程度上避开了土地增值税征税范围并利用了客户的资金，以客户的名义建房。
　　总之，房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时，要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响，并根据企业自身特点和开发项目特点，选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法，从而达到降低企业税负，使企业价值最大化的目的。

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